こんにちは！ソライエの佐伯です。
仙台で家づくりをお考えの方のほとんどが、土地探しから行うのではないでしょうか。
なのに、「いくら土地を探してもいい土地が見つからない…」「やっと見つけたお気に入りの土地！でも高くて予算オーバー」など、土地探しの難しさを実感している人は多いはず。
土地選びの条件は、人それぞれだと思います。
・価格重視
・土地の広さ
・日当たりのよさ
・立地のよさ
このような要望があって各土地を比較検討しますよね。
しかし、すべての要望が揃った土地はそもそも見つかりません。ご家族様でまず、何が優先なのかを決めておくことが大切です。
更地で立地の良い土地を見つけるのは困難かつ高額、この時点で家づくりが難航してしまっている方は多い印象です。
そんな時に、視野を広げてみていただきたいのが
中古物件付の土地です。中古物件は、駅地価から郊外まで広範囲に流通しているため選択肢が多く好立地の物件も探しやすくなります。
では、その中古住宅を購入したときに、そのまま暮らすのも◎
でもせっかくなら、自分好みのデザインに変更したい！暮らしやすい間取りに変えたい！などあるかと思います。
そこで今回は、リノベーションと建て替えどっちがいいの？についてご紹介いたします。
リノベーションと建て替えの違い
リノベーションとは
中古物件などすでに立っている家の柱や基礎の部分は残したまま、部分的に改修することを言います。
水回りや屋根、外壁だけといった部分のものから（リフォーム）から、内部の間取りを解体して柱や梁を露出させた状態から間取りを考え直したり、増築を行うといった大規模なものまで行えます。
リノベーションのメリット
・工事期間が建て替えに比べて短い
・リノベーションする箇所が選べる
・費用や税金を抑えられる
リノベーションは建物を壊す必要がないため、既存住宅の気に入った部分を残すことができます。
建て替えと比べ、工事箇所を絞ることもできるため、工期も比較的に短いといえます。
予算に合わせてリノベーションの箇所を選択したり、徐々にリノベーションをすることもできます。ただし、数回に分けて工事をすると費用が割高になるため、全体的な改装を予定しているなら1階でフルリノベーションをしてもよいでしょう。
工事費用も建て替えと比べると抑えられるケースがほとんどで、建て替え時にかかる不動産取得税や登録免許税などもかかりません。
リノベーションのデメリット
・間取りの要望を完全に採用できないことがある
リノベーションは既存の建物をベースとするため、間取りに対する要望がすべて叶うとは限りません。動かせない柱や壁の位置に合わせて、使いやすい間取りを考える必要があります。
また、工事中の追加費用を予測しにくい点もデメリットです。
壁や床をはがしてみたら構造体が傷んでいて耐震工事が必要になったり、断熱材が劣化して断熱工事が必要になるケースも。
万が一の工事に備えて、余裕のある予算組みをおすすめします。
建て替えとは
現在、建っている建物を取り壊して、新たに建物を建築することです。
建て替えのメリット
・理想の間取りを実現しやすい
・資産価値が上がる
・地盤の強度を再確認できる
建て替えは新築住宅と同様に一からの家づくりができます。
購入した中古住宅より、耐震・耐久・断熱など性能がその当時と比べると進化していることがほとんどです。最新の住宅を建てることで、次の世代でも引き続き住み続けられる家づくりができることでしょう。
また、建て替えた住宅は新築扱いになるため、建物自体の資産価値が上がります。
建物の担保価値も高まるので、住宅ローンを組みやすい点もメリットでしょう。
建て替えをする際は、地盤調査が必須のため、地盤の強度に不安がある場合は安心して得ることができます。
建て替えのデメリット
・リノベーションよりも費用が掛かる
・新築同様に工期が掛かる
・建築基準法を満たしていないと建て替えできないケースもある
建て替えは、建築費に加え解体費用や、建設確認申請費用などが掛かり、不動産所得税や登録免許税の納付も必要です。
建物評価額も上がるため、毎年の固定資産税・都市計画税も増額になります。
また、解体工事・地盤工事・基礎工事・建て方工事など、リノベーションにはない工事があるため工期が長くなることもデメリットです。
さらに忘れてはならないのが、建築基準法の基準を満たしていないと建て替えができない可能性があるという点です。
これを「再建築不可物件」と呼びます。
例えば、摂動の幅や間口が基準に満たしていなかったり、敷地内に昔に建てられた建築確認をとっていない建物がるなどのケースです。
建て替えを希望する場合は初めに敷地の調査を行い、現在の建築基準法を満たした住宅を建てられるか確認しましょう。
両者ともにメリット・デメリットがある中で、自分に合った方法は何なのか比較してみましょう。
「リノベーション」「建て替え」どっち？
リノベーション派
リノベーションに向いているのはこんな方！
・子供や孫に受け継がせる予定がない
・ある程度の耐震性や断熱性能があればOK！
・コストをできるだけ抑えたい
・部分的に改善したい
・基礎がしっかりしており、シロアリ等の被害も少なめ
リノベーションは、コストを抑えながら小規模な工事を行う場合にオススメです。部分的に改修するのであればリフォーム・リノベーションで十分でしょう。ただし増築したり、シロアリなどが原因で基礎部分から建て直す必要がある場合は、一部分だけであっても建て替えと費用があまり変わらない場合もあるため、見積もりをとって比較することをオススメします。
・家族の暮らしに合った間取りや仕様に変更したい
・新築のようなデザイン性の高い住まいを手に入れたい
・自分たちの世代が暮らしやすい家にしたい
リノベーションを行うことで、家族の今の暮らしに合うように住まいを再設計できます。
間取りの変更や耐震・断熱工事も可能なため、暮らしの質や性能も高めることが可能です。
すべての空間の設備や内装を変更すれば、新築のようなおしゃれな空間に生まれ変わります。
リノベーションは築年数の立った既存建物の躯体を生かす工事です。
子供や孫世代に受け継ぐ建物というよりは、自分たち世代が快適に暮らしていくための住まいをつくる場合におすすめします。
建て替え派
建て替えに向いているのはこんな方！
・将来家を引き継ぐ人がいる
・可能な限り耐震性と断熱性を高めたい
・リノベーションとあまり費用が変わらないといわれた
・間取りをなるべく制限なく、自由に設計してほしい
建て替えは長期的なスパンで見たときに大規模な修繕が必要な場合に向いています。
家族と話し合い、ライフプランを考えながら決定するといいでしょう。
・建物の躯体からやり直したい
・これから先住む年数が長い
躯体が持たない場合や、地盤が脆弱なので基礎からやり直しが必要な場合などは、建て替えを検討しましょう。
また、土地を他の方に譲る予定がない場合や二世帯・三世帯住宅を建てるなら、これから数十年～百年近くはその建物に住むことになります。
その場合は、建物の強度や性能を保つために建て替えがおすすめです。
反対に、上記2つのケース以外はリノベーションでも十分に対応できるケースが多いです。
まずは住まいのリノベーションを検討し、叶えられない要望があるのなら建て替えを再検討してみてもよいでしょう！
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